Door de gestegen rente en strengere banken krijgen steeds meer kandidaat-kopers geen lening meer. Daarom is het belangrijk om in het compromis een opschortende voorwaarde op te nemen: de verkoop gaat dan niet door als je geen lening krijgt. Makelaarsfederatie CIB ging hierover afgelopen weekend in gesprek met De Tijd. We zetten nog even op een rij wat de opschortende voorwaarde precies inhoudt en wat de gevolgen zijn.
Wat is de opschortende voorwaarde?
Een opschortende voorwaarde betekent dat de verkoop pas doorgaat als er een bepaalde voorwaarde wordt vervuld. Zo kan je het verkrijgen van een lening als opschortende voorwaarde laten opnemen in de verkoopovereenkomst. Dat houdt dan in dat de verkoop pas doorgaat als je effectief een lening hebt verkregen bij de bank.
Deze voorwaarde moet reeds worden opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst of het compromis. Let wel: eens deze is getekend ben je als koper verplicht om de nodige inspanningen te leveren om een lening te krijgen. Zo moet je bijvoorbeeld een leningsaanvraag indienen. Weigert de bank, doe dan zo nodig een ander financieringsvoorstel of wend je tot andere banken.
Wat zijn de gevolgen?
Heb je er alles aan gedaan om een lening te krijgen, maar is dat niet gelukt, dan wordt de opschortende voorwaarde niet vervuld en gaat de verkoop dus niet door. Het eerder betaalde voorschot krijg je dan ook netjes terugbetaald.
Is er geen opschortende voorwaarde opgenomen en krijg je geen lening, dan kan het zijn dat je een schadevergoeding moet betalen. Die kan oplopen tot tien procent van de koopprijs.
Zo lang de opschortende voorwaarde loopt, kan de verkoper de woning niet verkopen aan iemand anders, dus ook niet aan iemand die een hogere prijs biedt. Hij kan wel met een andere kandidaat een aankoopbelofte aangaan. Daarin staat dan dat de woning aan de tweede kandidaat wordt verkocht, als de opschortende voorwaarde uit de overeenkomst met de eerste kandidaat niet doorgaat.
Hoe stel je de opschortende voorwaarde op?
Het is belangrijk dat de opschortende voorwaarde zo duidelijk mogelijk wordt omschreven. Zo moet de opschortende voorwaarde vermelden over welk bedrag het gaat, binnen welke termijn de lening moet worden toegekend en op welke manier de verkoper ingelicht zal worden of je nu al dan niet een lening hebt gekregen.
Bedrag
Door het bedrag te vermelden kan de verkoper beter inschatten hoe groot de kans is dat een lening wordt toegekend. Banken zijn strenger geworden en zullen niet snel een lening toekennen waarbij iemand het volledige aankoopbedrag wil lenen. De meeste banken zullen maximaal 70 tot 80% van de totale kostprijs financieren. Ook een maximale rentevoet kan worden opgenomen. Zo kan de kandidaat-koper voorkomen dat hij wel een lening bekomt, maar tegen een voor hem te hoge rentevoet.
Termijn
De verkoper wil doorgaans zo snel mogelijk de verkoop laten doorgaan, dus hij zal de termijn beperkt wil houden. Doorgaans bedraagt de termijn tussen een maand en zes weken. Er bestaat rechtspraak waarin de rechter aangaf dat minder dan drie weken onrealistisch is om bij verschillende banken te gaan en duidelijkheid te krijgen. De kandidaat-koper moet op zijn minst een redelijke termijn krijgen om een lening te kunnen bekomen.
Verkoper informeren
Als de kandidaat-koper geen lening krijgt, dan moet hij dat duidelijk melden aan de verkoper. Gebeurt dit niet, dan geldt de opschortende voorwaarde niet en gaat de verkoop toch door. Maak hierover duidelijke afspraken. Sommige verkopers willen dat je dat via aangetekende brief doet, voor anderen volstaat het dat je de notaris op de hoogte brengt die de verkoper dan contacteert.
Verkoper hoeft opschortende voorwaarde niet te aanvaarden
De verkoper is niet verplicht om de opschortende voorwaarde te aanvaarden. Als de verkoper bijvoorbeeld zo snel mogelijk het huis wil verkopen, dan kan hij kiezen voor een kandidaat-koper die geen opschortende voorwaarde vraagt. Anderzijds zal hij mogelijk heel wat kandidaten mislopen als hij de opschortende voorwaarde niet aanvaardt.
Meeste kandidaat-kopers krijgen lening wel
In de praktijk blijkt echter dat weinig verkopen afspringen omdat de kandidaat-kopers geen lening krijgen. “Het cijfer ligt tussen 0 en 5 procent. Dat is mede zo laag omdat vastgoedmakelaars kandidaat-kopers meestal het advies geven met banken te praten alvorens het compromis te tekenen. Als je toch absoluut een bod op een woning wilt doen, is het een optie om ook op het bodformulier de opschortende voorwaarde tot het verkrijgen van een lening te vermelden", zegt Kristophe Thijs van CIB in De Tijd.
Bron: Spotto