Koop je een woning op plan of sleutel-op-de-deurwoning, dan val je onder de Woningbouwwet of de Wet Breyne. Deze wet beschermt je als kandidaat-koper of kandidaat-bouwheer. De oplevering is de laatste stap in de bouw van de woning en verloopt steeds in twee fasen: een voorlopige en definitieve oplevering. Maar hoe gaat dat nu precies in zijn werk?
De voorlopige oplevering
1. Inspectieronde
Wanneer de bouwwerken zijn afgelopen kan worden overgegaan tot de voorlopige oplevering. In de praktijk brengt de aannemer de bouwheer en de architect op de hoogte en wordt een datum voorgesteld om samen te komen. Tijdens de voorlopige oplevering maken de partijen samen een inspectietocht door en rond de woning waarbij een lijst van vastgestelde onvolkomenheden (= opleveringspunten) wordt opgesteld.
2. Proces-verbaal van oplevering
Het is aangeraden om onmiddellijk te bespreken hoe en binnen welke termijn de opleveringspunten moeten worden aangepakt. Deze afspraken worden best uitdrukkelijk opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Eventueel kan ook een sanctie worden voorzien wanneer de aannemer de afspraken niet nakomt.
De opleveringspunten kunnen in vijf categorieën worden ingedeeld
afwijkingen ten aanzien van plannen en bestekken
gebreken in de constructie
gebreken in de materialen
gebreken in de afwerking bv. kleurverschillen, spatten, …
toevallige beschadigingen
3. Herstel gebreken door aannemer
Tussen de voorlopige en definitieve oplevering moet er een periode van minstens één jaar liggen (proefperiode). Er wordt hiervoor een tijdspanne van zeker één jaar voorzien omdat er dan ook een winter kan voorbijgaan en deze periode het meest geschikt is om de stevigheid van de constructie te controleren. Gedurende deze proefperiode herstelt de aannemer alle gebreken die werden vastgesteld tijdens de voorlopige oplevering of die zouden opduiken tijdens de proefperiode.
De aannemer heeft niet enkel de plicht om de gebreken te herstellen, hij heeft ook het recht daartoe. Dit betekent dat je als bouwheer niet zomaar eenzijdig kan beslissen om de herstellingen door een andere aannemer te laten uitvoeren zonder daartoe gemachtigd te zijn door de rechter. Hierop zijn er wel drie uitzonderingen: wanneer de werken hoogdringend moeten worden voortgezet; wanneer de aannemer in gebreke werd gesteld, maar de aanmaning in de wind slaat en wanneer de stand van de werken en de ernst van de gebreken werden vastgesteld aan de hand van een tegensprekelijke of gerechtelijke expertise.
De definitieve oplevering
Na afloop van de proefperiode komen de partijen op de afgesproken dag opnieuw samen voor de definitieve oplevering. Dit is dus doorgaans na een periode van minimum één jaar. Een definitieve oplevering voor het verstrijken van het eerste jaar is ongeldig.
Indien vastgesteld wordt dat alle problemen zijn aangepakt, wordt hiervan nota genomen in een proces-verbaal. Dit wordt ondertekend door de aannemer, de bouwheer en de architect.
In principe zal de definitieve oplevering pas doorgaan als alle gebreken hersteld zijn, zowel degene die vastgesteld zijn bij de voorlopige oplevering, als degene die opgedoken zijn tijdens de proefperiode. Je kan echter ook onderling beslissen om de definitieve oplevering te laten plaatsvinden onder voorbehoud van bepaalde opmerkingen.
Wat met gebreken na de definitieve oplevering?
Als er na de definitieve oplevering gebreken opduiken, kan men zich soms beroepen op de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en architect. Hiervoor moet er wel sprake zijn van een gebrek dat de stevigheid van het gebouw in het gedrang kan brengen.
Ook voor andere gebreken kan men eventueel nog vragen dat de aannemer ‘garantie’ geeft. De aannemer is namelijk ook aansprakelijk voor ‘lichtere’ verborgen gebreken. Men moet ze dan wel binnen een korte termijn inroepen. Hou er rekening mee dat er in het contract met de aannemer allerlei bepalingen kunnen opgenomen zijn met betrekking tot deze verborgen gebreken. Dus het is belangrijk om dit contract vooraf goed na te lezen.
Bron: Spotto