U verkoopt uw woning, een kandidaat-koper doet een bod dat u aanvaardt, maar komt een paar dagen later op zijn stappen terug. Mag dat? Of is een bod bindend?
Aan de aan- of verkoop van een woning gaat een heel proces vooraf. Als u uw pand te koop zet, gaat dat gepaard met een waslijst aan informatieplichten. Denk aan het bodemattest, het attest van de elektrische keuring, stedenbouwkundige informatie of het energieprestatiecertificaat (EPC) - essentiële informatie over het pand die u ter beschikking moet stellen bij een verkoop. ‘Reken op een maand om al die informatie te verzamelen’, zegt notaris Carol Bohyn, woordvoerder van Notaris.be. Als alles goed gaat, volgt er hopelijk snel een bod en kunt u uw handtekening op het compromis zetten en een paar maanden later de akte ondertekenen bij de notaris.
Maar wat als de koper zich tijdens dat traject bedenkt? Als hij een (schriftelijk) bod doet, en u aanvaardt dat, kan hij dan nog terugkomen op zijn engagement, ook al is er nog geen compromis ondertekend? ‘In principe is een bod steeds bindend’, zegt Céline Van den Berghe, juriste bij de makelaarsfederatie CIB Vlaanderen. ‘Het burgerlijk wetboek stelt dat een bindende overeenkomst tot stand komt zodra de koper en de verkoper een akkoord hebben over wat verkocht wordt en tegen welke prijs’, zegt ook notaris Bohyn.
Die twee zaken - het goed en de prijs - zijn essentieel om te kunnen spreken van een verkoop. Anders gezegd: als een kandidaat-koper een bod uitbrengt op uw woning en u dat aanvaardt, dan is er een overeenkomst en is de kandidaat-koper verplicht het huis te kopen tegen de afgesproken prijs.
WhatsApp of e-mail
Om zwart op wit te bewijzen dat er een overeenkomst is - en om eventuele latere onenigheid te vermijden - zet u uw akkoord het best op papier. Al hoeft het tegenwoordig niet letterlijk om een blad papier te gaan. ‘Met een geschrift kunt u bewijzen dat het akkoord bestaat,’ zeg Bohyn, ‘maar dat geschrift kan ook een sms, een WhatsApp-bericht of een mail zijn.’
‘Juridisch gezien is het niet vereist een compromis op te maken om een aankoop bindend te maken’, zegt Van den Berghe. ‘In de praktijk wordt een compromis nog altijd opgemaakt omdat daarin ook andere nuttige info over het goed is opgenomen, maar dat is dus geen vereiste om de koop een bindend karakter te geven.’
‘Vaak wordt in de praktijk ook gewerkt met een ‘koop-verkoopbelofte’. Zo’n overeenkomst biedt meer flexibiliteit en is ook bindend voor zowel koper als verkoper’, zegt Bohyn.
Als kandidaat-koper kunt u zich wel indekken en voorwaarden die voor u essentieel zijn aan het bod koppelen. Het verkrijgen van een lening bij de bank is een sterk ingeburgerde opschortende voorwaarde. De verkoop gaat dan alleen door als de kandidaat-koper effectief een lening krijgt. Kent de financiële instelling geen woonkrediet toe, dan is niet voldaan aan de voorwaarde en is de kandidaat-koper niet langer verplicht om aan te kopen. ‘Hij moet de verkoper daarvan wel op correcte wijze inlichten, conform de modaliteiten in het bod of het compromis’, zegt Van den Berghe.
Bent u als koper op voorhand nog niet bij uw bank gepasseerd, laat dan zeker die opschortende voorwaarde toevoegen. Wees er u wel van bewust dat zo’n opschortende voorwaarde in uw nadeel kan spelen als er veel biedingen zijn. Voor een verkoper is een bod zonder voorwaarden interessanter. Hij hoeft dan niet te wachten op het fiat van de bank om er zeker van te zijn dat de verkoop doorgaat.
Het verkrijgen van een lening is zeker niet de enige opschortende voorwaarde die u aan de aankoop kunt koppelen. ‘Als u op zoek bent naar een pand waarin u ook een winkel kunt openen, dan kunt u een opschortende voorwaarde voorstellen die vermeldt dat dat stedenbouwkundig moet kunnen’, zegt Bohyn.
Schadevergoeding
Wat als er geen voorwaarden zijn en de kandidaat-koper zich toch wil terugtrekken? ‘Als de kandidaat-koper onder de aankoop uit wil geraken, dan is de eigenaar in principe gerechtigd een schadevergoeding te vorderen. In de meeste gevallen wordt die forfaitair begroot op 10 procent. Dat is het percentage dat zowat standaard in een compromis wordt vooropgesteld’, zegt Van den Berghe. ‘Let wel: dat ligt niet vast bij wet’, zegt Bohyn. Er kan dus ook van worden afgeweken.
De verkoper kan ofwel de gedwongen tenuitvoerlegging van de verkoop vorderen ofwel de ontbinding van de verkoopovereenkomst met een eis tot schadevergoeding. In beide gevallen moet de verkoper naar de rechtbank stappen.
‘Een koper heeft zelf ook een onderzoeksplicht’, zegt Bohyn. ‘Bij zichtbare gebreken of als iets klaar en duidelijk in overtreding is, wordt de kandidaat-koper geacht zich hierover te informeren en van de gebreken op de hoogte te zijn nadat hij het pand bezocht heeft.’
‘Soms gaan de zaken snel. Als je dan niet met kennis van zaken een bod kan doen, voeg dan zeker de opschortende voorwaarde toe dat alles administratief in orde moet zijn bij de ondertekening van de compromis.’
Bron: De Tijd