Alle veelgestelde vragen

Woninghuurcontracten gesloten voor 1 januari 2019

De verhuurder moet de woning onderhouden en zo nodig herstellen, tenzij het gaat om:

• kleine herstellingen die de huurder moet uitvoeren;

• herstellingen die nodig zijn door een fout van de huurder.

Sinds 18 mei 2007 is het niet meer toegelaten om in de huurovereenkomst een andere regeling op te nemen. Herstellingen die nodig zijn door slijtage of overmacht zijn altijd voor de verhuurder.

Wat die kleine huurherstellingen zijn, heeft de wetgever niet bepaald, maar er bestaat wel een indicatieve lijst.

Woninghuurcontracten gesloten sinds 1 januari 2019

De huurder staat zelf in voor het onderhoud en het reinigen van de woning. Er zijn ook enkele herstellingen die hij zelf moet uitvoeren en betalen:

• Kleine herstellingen. Het gaat om zaken zoals het gras maaien en gebroken glas, verloren sleutels of kapotte stopcontacten en schakelaars vervangen. Bekijk de lijst met kleine herstellingen en onderhoudswerken voor hoofdverblijfplaatsen in de brochure vanaf pagina 81.

• Herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud.

• Herstellingen die moeten gebeuren omdat hij de verhuurder niet heeft verwittigd dat er herstellingswerken nodig waren.

Alle andere herstellingen en herstellingen van slijtage of schade door overmacht zijn voor de verhuurder.

Een globaal overzicht van huurherstellingen vind je hier terug.

De  huurder  is  op  basis  van  artikel  28,  §  2  van  het  Vlaams  Woninghuurdecreet  verplicht  om  de  verhuurder  op  de  hoogte  te  brengen  van  de  herstellingen  die  nodig  zijn  en  door  de  verhuurder  moeten  worden  uitgevoerd.  Zo  kan  de  verhuurder  tijdig  ingrijpen  en  meer  schade voorkomen. Als  de  huurder  deze  meldingsplicht  niet  respecteert, is de schade die daaruit voortvloeit voor zijn rekening.

De huurwaarborg wordt op het einde van de huurovereenkomst terugbetaald: eens de plaatsbeschrijving bij vertrek werd opgemaakt, beslissen de verhuurder en de huurder om de huurwaarborg terug te geven. 

Naargelang de voorzieningen van dit akkoord wordt de huurwaarborg ofwel volledig teruggegeven aan de huurder, ofwel verdeeld tussen de verhuurder en de huurder, ofwel integraal ingehouden door de verhuurder.

Concreet betekent dit dat de verhuurder en de huurder een schriftelijk akkoord tot vrijgave van de huurwaarborg ondertekenen en deze voorleggen bij de financiële instelling waar de bankwaarborg werd gevormd.

 De huurwaarborg geldt ‘tot slot van alle rekeningen’: naast de schade aan het onroerend goed mogen ook de achterstallige huur, achterstallige kosten en lasten en andere schadeloosstelingen (vb. schadevergoeding wegens de vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst) worden verrekend.

Woninghuurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019

Volgens art. 1742 van het Burgerlijk Wetboek wordt het huurcontract niet ontbonden door de dood van de verhuurder, noch door de dood van de huurder. Het overlijden van de huurder zal dus geen invloed hebben op het (voort)bestaan van de huurovereenkomst.

Dit heeft als gevolg dat de erfgenamen alle verplichtingen van de huurder zullen moeten overnemen. Voor erfgenamen die zelf niet in de woning gehuisvest zijn, is dit geen aangename situatie: zij zullen immers de huurgelden moeten blijven betalen, moeten instaan voor huurschade en huurherstellingen, en bovendien slechts kunnen opzeggen volgens de modaliteiten van het contract of de (woninghuur)wet.

Woninghuurovereenkomsten afgesloten na 1 januari 2019

Het vervolg van de huurovereenkomst hangt af van wie overlijdt:

• de verhuurder: er verandert niets

• de enige huurder: de overeenkomst eindigt automatisch op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen dan de huur plus een vergoeding van een maand huur. Binnen die twee maanden mogen ze ook aangeven dat ze de overeenkomst willen voortzetten.

Soms zijn er geen erfgenamen. De verhuurder kan de vrederechter dan vragen om een curator aan te stellen over de onbeheerde nalatenschap. De curator zal het pand laten leeghalen en de vrijgave van de huurwaarborg regelen.

Studentenhuisvesting

Het vervolg van de studentenhuurovereenkomst hangt af van wie overlijdt:

• de verhuurder: er verandert niets

• de student: de overeenkomst eindigt automatisch op de eerste dag van de maand na het overlijden

Een plaatsbeschrijving, ook wel een “staat van bevinding” genoemd, is een gedetailleerde vaststelling van de feitelijke toestand van een onroerend goed op een bepaald moment. Het document vermeldt alle bijzonderheden en kenmerken van het goed en is meestal aangevuld met foto’s ter verduidelijking.

Dergelijke plaatsbeschrijving wordt telkens aangemaakt bij de aanvang of bij het stopzetten van een huurcontract. Men dient met volgende termijnen rekening te houden:

• ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt gedurende de periode dat het pand niet in gebruik is;

• ofwel wordt de plaatsbeschrijving opgemaakt tijdens de eerste maand van de verhuring (igv contracten met een looptijd van minstens één jaar).

De wet stelt uitdrukkelijk dat de plaatsbeschrijving ‘op tegenspraak’ moet zijn opgemaakt, dit betekent dat de partijen de mogelijkheid hebben om aanwezig te zijn bij de opmaak van deze plaatsbeschrijving en/of vervolgens hun opmerkingen kunnen geven aan de deskundige.

Partijen kunnen er enerzijds voor opteren om zelf de plaatsbeschrijving op te maken, anderzijds (en meest voorkomend) kunnen ze het document laten opmaken door een deskundige. Beslissen ze om een deskundige aan te stellen, dan moet de kost hiervoor gezamenlijk gedragen worden, elk voor de helft.

Doel van de plaatsbeschrijving is om de partijen bij een huurovereenkomst te beschermen.  De plaatsbeschrijving zorgt ervoor dat we de toestand bij het begin van de huurovereenkomst kunnen vergelijken met de toestand op het einde teneinde eventuele schade aan de huurwoning vast te stellen. De gedetailleerde beschrijving creëert duidelijkheid tussen de partijen en vermijdt eventuele misverstanden achteraf.

Woninghuur

De huurprijs mag 1 keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer in het contract staat dat er geen indexering gebeurt. De huurprijs mag elk jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract geïndexeerd worden. Een indexatie gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet die indexering schriftelijk vragen.

Vraagt de verhuurder de indexatie pas op een later tijdstip? Dan kan hij maar drie maanden terug in de tijd gaan.

De huurprijs wordt aangepast aan de kosten van het levensonderhoud op basis van het gezondheidsindexcijfer. Dat gebeurt met de volgende formule:

basishuurprijs x nieuw indexcijfer/ aanvangsindexcijfer

• De basishuurprijs is de huurprijs die is bepaald in de huurovereenkomst, zonder de kosten en lasten.

• Het nieuwe indexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (dat is dus niet noodzakelijk de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten: een huurovereenkomst kan bijvoorbeeld pas starten drie maanden nadat ze is gesloten).

• Het aanvangsindexcijfer is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden.

De FOD Economie berekent maandelijks de gezondheidsindex. Het meest recente gezondheidsindexcijfer vindt u altijd op de website: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/gezondheidsindex

U kunt de indexatie ook zelf berekenen met de Huurcalculator: https://statbel.fgov.be/nl/themas/consumptieprijsindex/huurindexatie

Sinds 1 oktober 2022 bevriest de Vlaamse Regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen. Dit geldt voor één jaar. Het verbod op indexatie van de huurprijzen geldt op alle lopende woninghuurovereenkomsten (behalve de studentenhuurovereenkomsten). Dit zijn dus huurovereenkomsten die vóór 1 oktober 2022 zijn gesloten volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.

Concreet betekent dit:

• Een indexering mag niet voor woningen met een EPC-label E of F of voor woningen zonder EPC-attest.

• Voor woningen met een EPC-label D wordt de indexatie beperkt tot 50%. De verhuurder berekent het verschil tussen de huidige huurprijs en de geïndexeerde huurprijs (berekend volgens de standaard indexatieformule) en deelt dit bedrag door twee. Dit gedeelde bedrag telt de verhuurder dan bij de huidige huurprijs.

• Bij energiezuinige woningen met een EPC-label A+, A, B of C wijzigt er niets. Verhuurders van die woningen mogen de huurprijs nog steeds indexeren.

Indien de gehuurde woning onder het beheer van Cplus valt, dient u een aangetekende brief te versturen naar Cplus, Voskenslaan 93 te 9000 Gent.

Indien de gehuurde woning niet onder het beheer valt van Cplus, dient u de aangetekende brief rechtstreeks naar de eigenaar te versturen.

Indien u niet zeker bent of uw woning in beheer zit bij Cplus, kan u uw huurovereenkomst nakijken om te zien of de gegevens van de eigenaar werden ingevuld. Indien dit niet het geval is, valt de gehuurde woning onder het beheer van Cplus.

Hier vindt u een modelbrief voor de opzeg.

Ik heb een huurcontract van 3 jaar of minder (korte duur)

De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen:

• Met een opzeggingstermijn van 3 maanden

  • De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan.

• En een opzeggingsvergoeding van:

  • anderhalve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het eerste jaar

  • 1 maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het tweede jaar

  • een halve maand huur als het huurcontract (na de opzegperiode) eindigt tijdens het derde jaa

De verhuurder heeft geen wettelijke opzegmogelijkheden.

Ik heb een huurcontract van 9 jaar (lange duur)

Huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet vallen, worden geacht automatisch voor negen jaar te zijn afgesloten:

• indien er in het huurcontract geen specifieke huurtermijn is opgenomen

• indien er in het huurcontract een bepaalde huurtermijn voorzien is van meer dan drie jaar maar minder dan negen jaar (bijvoorbeeld: een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een bepaalde duur van vijf jaar is geldig, maar zal als een huurovereenkomst van negen jaar worden beschouwd)

De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen zonder reden:

• Met een opzeggingstermijn van 3 maanden

  • De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan.

• En een opzeggingsvergoeding van:

  • 3 maanden huur als het huurcontract eindigt tijdens het eerste jaar

  • 2 maanden huur als het huurcontract eindigt tijdens het tweede jaar.

  • 1 maand huur als het huurcontract eindigt tijdens het derde jaar.

  • De opzeggingsvergoeding wordt verrekend na de opzeggingsperiode

Na het derde jaar moet u geen opzegvergoeding meer betalen.

De opzeg dient verstuurd te worden naar de verhuurder (indien het pand niet in beheer zit) of naar Cplus (indien het pand in beheer zit).

Download hier de modelbrief voor uw opzeg.

Ik heb een huurcontract van 3 jaar of minder (korte duur)

De Woninghuurwet laat toe dat partijen een huurovereenkomst afsluiten met een bepaalde duur van drie jaar of korter; dan wel twee opeenvolgende huurovereenkomsten waarvan de totale duur niet meer dan drie jaar mag zijn.

In tegenstelling tot de huurovereenkomsten van negen jaar, kan een huurovereenkomst van korte duur niet voortijdig worden beëindigd: noch door de huurder, noch door de verhuurder. Deze huurovereenkomsten eindigen dus doordat de huurder of de verhuurder drie maand voor het einde van de contractueel bepaalde duurtijd een opzegbrief verstuurt.

Wat wél mogelijk is, is dat de partijen in het huurcontract toch voorzien in een (wederzijds) vroegtijdig opzegbeding, al kan de geldigheid daarvan achteraf altijd door de Vrederechter worden afgetoetst. Wie zo'n beding in zijn huurovereenkomst wenst op te nemen, zorgt er best voor dat het evenwichtig is opgesteld zodat huurder en verhuurder gelijkaardige opzegmogelijkheid krijgen.

Ik heb een huurcontract van 9 jaar (lange duur)

Huurovereenkomsten die onder de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet vallen, worden geacht automatisch voor negen jaar te zijn afgesloten:

• indien er in het huurcontract geen specifieke huurtermijn is opgenomen

• indien er in het huurcontract een bepaalde huurtermijn voorzien is van meer dan drie jaar maar minder dan negen jaar (bijvoorbeeld: een woninghuurovereenkomst afgesloten voor een bepaalde duur van vijf jaar is geldig, maar zal als een huurovereenkomst van negen jaar worden beschouwd)

De huurder mag de overeenkomst altijd opzeggen zonder reden:

• Met een opzeggingstermijn van 3 maanden

  • De opzeg begint te lopen op de eerste dag van de maand, ná de maand waarin de opzegging is gedaan.

• En een opzeggingsvergoeding van:

  • 3 maanden huur als het huurcontract eindigt tijdens het eerste jaar

  • 2 maanden huur als het huurcontract eindigt tijdens het tweede jaar.

  • 1 maand huur als het huurcontract eindigt tijdens het derde jaar.

Na het derde jaar moet u geen opzegvergoeding meer betalen.

De opzeg wordt best via een aangetekende brief aan Cplus (indien het pand in beheer zit) of aan de verhuurder (indien het pand niet in beheer zit) bezorgd.

Download hier de modelbrief voor uw opzeg.

Woninghuurcontracten gesloten voor 1 januari 2019

De verhuurder moet de woning onderhouden en zo nodig herstellen, tenzij het gaat om:

• kleine herstellingen die de huurder moet uitvoeren;

• herstellingen die nodig zijn door een fout van de huurder.

Sinds 18 mei 2007 is het niet meer toegelaten om in de huurovereenkomst een andere regeling op te nemen. Herstellingen die nodig zijn door slijtage of overmacht zijn altijd voor de verhuurder.

Wat die kleine huurherstellingen zijn, heeft de wetgever niet bepaald, maar er bestaat wel een indicatieve lijst.

Woninghuurcontracten gesloten sinds 1 januari 2019

De huurder staat zelf in voor het onderhoud en het reinigen van de woning. Er zijn ook enkele herstellingen die hij zelf moet uitvoeren en betalen:

• Kleine herstellingen. Het gaat om zaken zoals het gras maaien en gebroken glas, verloren sleutels of kapotte stopcontacten en schakelaars vervangen. Bekijk de lijst met kleine herstellingen en onderhoudswerken voor hoofdverblijfplaatsen in de brochure vanaf pagina 81.

• Herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud.

• Herstellingen die moeten gebeuren omdat hij de verhuurder niet heeft verwittigd dat er herstellingswerken nodig waren.

Alle andere herstellingen en herstellingen van slijtage of schade door overmacht zijn voor de verhuurder.

Een globaal overzicht van huurherstellingen vind je hier terug.